Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden in Privateigentum
Grundbegriffe:
Modernisierung:
Als Modernisierung werden Maßnahmen bezeichnet, die die Missstände beseitigen, wenn ein Gebäude nicht mehr den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht (vgl. dazu § 177 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB). Ein typisches Beispiel ist der erstmalige Einbau eines Bades in eine Wohnung.
Darüber hinaus bezeichnet Modernisierung eine Erhöhung des Standards hinsichtlich Funktion, Haltbarkeit und Gestaltung über den ursprünglichen Wohnungsstandard hinaus. Dazu zählen der Einbau einer Zentralheizung, die nachträgliche Wärmedämmung oder die Veränderung eines Grundrisses, durch die eine Wohnung heutigen Wohnbedürfnissen angepasst wird.
Als Modernisierung gelten Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (vgl. dazu § 16 Abs. 3 Wohnraumförderungsgesetz - WoFG).
Instandsetzung:
Eine Instandsetzung wird notwendig, wenn ein Gebäude Mängel aufweist, die durch Alter und Gebrauch oder Vernachlässigung der laufenden Pflege (Instandhaltung) – zu der Eigentümer verpflichtet sind – entstanden sind. Um die Schäden zu beseitigen, fallen meist größere Baumaßnahmen an, die der Rettung der Bausubstanz oder dem Erhalt der Nutzbarkeit dienen.
In der Regel werden sowohl Modernisierungs- als auch Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt. Da bei einer Modernisierungsmaßnahme in einem Sanierungsgebiet die Begriffe nicht immer klar voneinander zu trennen sind, ist hier immer die Gesamtsanierung eines Hauses gemeint.
Förderungen:
Förderhöhe:
Städtebauförderungsmittel können beantragt werden, wenn bei einer dringend notwendigen Modernisierung oder Instandsetzung eines in einem Sanierungsgebiet gelegenen Gebäudes die entstehenden Kosten nicht durch die zu erwartenden Erträge des Gebäudes (z. B. Mieten, Pachterlöse) und andere Fördermittel (z. B. Soziale Wohnraumförderung und ggf. Mittel aus der Denkmalpflege) gedeckt werden können. Die nicht gedeckten Kosten werden unrentierliche Kosten genannt = sog. Kostenerstattungsbetrag.
Förderpauschalen:
In Anbetracht der begrenzten Fördermittel und aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung wird in der Regel eine Förderpauschale unterhalb des Kostenerstattungsbetrages festgesetzt.
Bei der Bemessung der Förderpauschale werden verschiedene Kriterien berücksichtigt wie:
- die städtebauliche Bedeutung des Gebäudes,
- die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Bauherrn,
- das Eigeninteresse des Bauherrn (wird das Gebäude vermietet oder selbst genutzt?),
- steuerliche Vorteile (§ 7 h Einkommensteuergesetz).
Nachrangigkeit:
Finanzhilfen der Städtebauförderung werden nur nachrangig und unterstützend (subsidiär) eingesetzt. Andere Fördermittel (wie z. B. Fördermittel für die Soziale Wohnraumförderung, Wohnungsmodernisierung und Denkmalpflege), die für eine Maßnahme in Betracht kommen, sind immer vorrangig zur Finanzierung heranzuziehen.
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Zuletzt geändert am 12.04.2011.
